Financování25. 5. 20265 min čtení

Kalkulačka daně z pronájmu 2026: jak vypočítat daň krok za krokem

Obsah článku

Daň z pronájmu spočítáte jednoduše: od ročního nájemného odečtete výdaje, buď paušálních 30 %, nebo skutečné náklady, a ze zbytku zaplatíte 15 %. Kdo má celkové příjmy nad hranici pro vyšší sazbu, zaplatí z části nad ní 23 %. Na dvou příkladech níž ukazujeme, kdy se vyplatí paušál a kdy skutečné výdaje.

Pokud řešíte, jestli daň vůbec platit musíte, přečtěte si nejdřív článek Kdy se neplatí daň z pronájmu.

Jak se počítá daň z pronájmu?

Daň z pronájmu = (příjmy z nájemného − výdaje) × 15 %, po odečtení slev na dani.

Daňový základ = příjmy z pronájmu − výdaje
Daň = daňový základ × 15 % − slevy na dani

Do příjmů patří jen samotné nájemné. Zálohy na energie a služby, které nájemníkovi vyúčtujete, do příjmů nepatří. Pokud se ale s nájemníkem domluvíte na paušálu za služby bez vyúčtování, počítá se do příjmů celý.

Sazba 23 % platí pro část celkového základu daně nad 36násobek průměrné mzdy, pro rok 2026 1 762 812 Kč.

Paušál, nebo skutečné výdaje?

Paušál 30 % se vyplatí, když máte s bytem nízké náklady. Skutečné výdaje se vyplatí, když můžete uplatnit odpisy nemovitosti.

	Paušální výdaje	Skutečné výdaje
Kolik si odečtete	30 % z příjmů	přesně tolik, kolik doložíte
Strop	600 000 Kč ročně, tedy při nájemném nad 2 mil. Kč (Finanční správa)	bez stropu
Doklady	nemusíte nic dokládat	evidence a doklady, uchovat 3 roky
Odpisy nemovitosti	nelze	lze, často největší položka
Hodí se pro	zděděný nebo darovaný byt, nízké náklady	koupený investiční byt, hypotéka, opravy

Mezi skutečné výdaje patří odpisy nemovitosti, paušál na auto 5 000 Kč měsíčně, když auto používáte jen na pronájem, a 4 000 Kč, když ho používáte i soukromě (§ 24 odst. 2 písm. zt) ZDP), údržba a opravy, daň z nemovitých věcí, pojištění, vybavení bytu, fond oprav použitý na opravy, úroky z hypotéky, provize makléři a zpracování daňového přiznání.

Pozor: když pronajímáte víc nemovitostí, musíte zvolenou metodu použít u všech stejně. Nemůžete mít u jednoho bytu paušál a u druhého skutečné výdaje.

Výpočet daně z pronájmu: paušální výdaje 30 % nebo skutečné výdaje

Výpočet daně z pronájmu krok za krokem

Sečtěte nájemné za rok, bez záloh, které vyúčtujete.
Spočítejte daňový základ oběma způsoby. Paušál: příjmy × 0,70. Skutečné výdaje: příjmy − doložené výdaje.
Vyberte nižší základ a vynásobte ho 15 %.
Odečtěte slevy na dani, například slevu na poplatníka nebo na dítě.
Výsledek uveďte v daňovém přiznání v řádném termínu.

Orientační tabulka výpočtu daně z pronájmu při paušálu 30 %

Příklady výpočtu daně z pronájmu

Při nájemném 12 000 Kč měsíčně a nízkých nákladech vyjde paušál výhodněji. Při koupeném bytu s odpisy vyjdou výhodněji skutečné výdaje, a rozdíl může být přes 15 000 Kč ročně.

	Příklad 1: zděděný byt	Příklad 2: koupený investiční byt
Nájemné měsíčně	12 000 Kč	15 000 Kč
Příjmy za rok	144 000 Kč	180 000 Kč
Skutečné výdaje	30 000 Kč	155 400 Kč
Základ při skutečných výdajích	114 000 Kč	24 600 Kč
Daň při skutečných výdajích	17 100 Kč	3 690 Kč
Základ při paušálu 30 %	100 800 Kč	126 000 Kč
Daň při paušálu	15 120 Kč	18 900 Kč
Výhodnější	paušál, o 1 980 Kč	skutečné výdaje, o 15 210 Kč

Výpočty nezohledňují slevy na dani, které výslednou daň dál sníží.

Příklad 1: zděděný byt, paušál je výhodnější

Pan Václav letos zdědil byt po rodičích, kteří ho nepronajímali, a pronajímá ho za 12 000 Kč měsíčně. Zděděný byt odpisovat může, v prvním roce ale jen 1,4 %: z ceny bytu bez podílu na pozemku 1 500 000 Kč je to 21 000 Kč. S dalšími náklady 9 000 Kč má skutečné výdaje 30 000 Kč ročně. Paušál mu odečte 43 200 Kč, tedy víc, a ušetří 1 980 Kč. Pozor, u bytu, který dostanete darem od příbuzného (takový dar je od daně osvobozený), odpisy uplatnit nejde.

Příklad 2: investiční byt, skutečné výdaje jsou výhodnější

Paní Jana koupila v roce 2022 investiční byt za 3 000 000 Kč a pronajímá ho za 15 000 Kč měsíčně. Uplatní:

odpis 3,4 % z ceny bytu bez podílu na pozemku, tedy z 2 850 000 Kč: 96 900 Kč (pozemek se neodpisuje, jeho cenu určí kupní smlouva nebo znalecký posudek)
paušál na auto 12 × 4 000 Kč: 48 000 Kč
pojištění: 8 000 Kč
daň z nemovitých věcí: 2 500 Kč

Výdaje celkem 155 400 Kč, daň jen 3 690 Kč místo 18 900 Kč při paušálu.

Nejčastější chyby při výpočtu daně z pronájmu

Zálohy na energie v příjmech. Když je nájemníkovi vyúčtujete, do příjmů nepatří.
Zapomenuté odpisy. Bývají největší výdajovou položkou a nic vás nestojí.
Různé metody u více bytů. Paušál i skutečné výdaje musí platit pro všechny pronájmy.
Nízký základ daně před hypotékou. Banka z něj počítá váš příjem. Než podáte přiznání, poraďte se s hypotečním specialistou.
Změna metody bez úpravy základu. Při přechodu mezi metodami se základ upravuje, řešte to s daňovým poradcem.

Do kdy podat daňové přiznání z pronájmu?

Přiznání za rok 2026 podáte v papírové podobě do 1. dubna 2027, elektronicky do 3. května 2027 a s daňovým poradcem do 1. července 2027.

Nejčastější otázky k dani z pronájmu

Kolik je daň z pronájmu bytu?

15 % ze základu daně, tedy z nájemného po odečtení výdajů. Z části celkového základu nad zákonnou hranici 23 %.

Vyplatí se paušál 30 %?

Když nemůžete uplatnit odpisy a máte nízké náklady, ano. U koupeného bytu bývají výhodnější skutečné výdaje.

Patří zálohy na energie do příjmů z pronájmu?

Ne, pokud je nájemníkovi vyúčtujete. Paušální platby za služby bez vyúčtování do příjmů patří.

Kdy nemusím daň z pronájmu platit?

Když jsou příjmy pod zákonným limitem nebo výdaje převýší příjmy. Podrobně v článku Kdy se neplatí daň z pronájmu.

Závěr

Daň z pronájmu si spočítáte za pět minut: příjmy, výdaje, 15 % a slevy. Rozhoduje hlavně volba mezi paušálem a skutečnými výdaji, proto si vždy spočítejte obě varianty. U konkrétního případu se poraďte s daňovým poradcem, drobná chyba se může prodražit.

Nechcete pronájem řešit sami? Explicitní Nájemník se postará o nájemníka, platby i stav bytu.

Tento článek má informační charakter a nenahrazuje daňové poradenství. Pro konkrétní případ se poraďte s daňovým poradcem.