Daň z pronájmu neplatíte hlavně ve dvou případech: když jste zaměstnanec a vaše vedlejší příjmy včetně nájmu nepřesáhnou za rok 20 000 Kč, nebo když vaše výdaje na pronájem převýší příjmy. Daň z pronájmu se také netýká krátkodobého ubytování přes Airbnb nebo Booking, to se daní jako živnost. Přehled všech situací najdete v tabulce níž.
V článku najdete:
- tabulku situací, kdy podáváte přiznání a kdy platíte daň
- limity pro zaměstnance, OSVČ a lidi bez jiných příjmů
- jak je to se spoluvlastnictvím a s Airbnb
- co dělat, když vám pronájem vyjde ve ztrátě
Kdy se nemusí podávat daňové přiznání z pronájmu?
Přiznání z pronájmu nepodáváte, když jste zaměstnanec s podepsaným prohlášením k dani u zaměstnavatele a vedlejší příjmy máte do 20 000 Kč ročně, nebo když nemáte jiné příjmy a celkové zdanitelné příjmy nepřesáhnou 50 000 Kč. Od zdaňovacího období 2027 se obě hranice zvednou na 40 000 Kč a 100 000 Kč, poprvé to tedy využijete u přiznání za rok 2027. Limity se počítají z příjmů, tedy z hrubého nájemného, ne ze zisku.
| Vaše situace | Podáváte přiznání? | Platíte daň z pronájmu? |
|---|---|---|
| Zaměstnanec, nájem a další vedlejší příjmy do 20 000 Kč ročně | ne | ne |
| Zaměstnanec, vedlejší příjmy nad 20 000 Kč ročně | ano | ano, ze zisku |
| Bez jiných příjmů, celkové zdanitelné příjmy do 50 000 Kč | ne | ne |
| OSVČ v paušálním režimu, nájem a ostatní příjmy do 50 000 Kč | ne, zůstáváte v paušálním režimu | ne |
| OSVČ v paušálním režimu, nájem a ostatní příjmy nad 50 000 Kč | ano, daň už se nerovná paušální dani | ano |
| Výdaje na pronájem převýší příjmy | ano, pokud přesáhnete limity | ne, vzniká ztráta |
| Krátkodobé ubytování přes Airbnb nebo Booking | ano, jako živnost | ne jako daň z pronájmu, ale z podnikání |
Příklad: pronajímáte garáž za 1 400 Kč měsíčně, za rok je to 16 800 Kč. Pokud jste zaměstnanec a jiné vedlejší příjmy nemáte, přiznání nepodáváte. Když k tomu pronajímáte i sklep za 400 Kč měsíčně, máte 21 600 Kč a přiznání podat musíte.
Jak je to u OSVČ v paušálním režimu?
OSVČ v paušálním režimu může mít příjmy z pronájmu a další ostatní příjmy jen do 50 000 Kč ročně. Když je překročí, z paušálního režimu tím nevypadne a dál platí zálohy. Za daný rok ale musí podat řádné přiznání i přehledy pro sociální a zdravotní pojišťovnu a zaplacené zálohy se jí započtou. Pronájem je sice od DPH osvobozený, ale do obratu pro povinnou registraci k DPH se počítá. Víc v článku Jak efektivně zdanit příjmy z pronájmu.
Platí se daň z pronájmu přes Airbnb a Booking?
Krátkodobé ubytování přes Airbnb nebo Booking není z daňového pohledu nájem podle § 9 zákona o daních z příjmů, ale ubytovací služba. Příjmy se daní jako příjmy z živnosti, potřebujete živnostenské oprávnění a nemovitost by měla být zkolaudovaná k ubytování.
Kdo daní pronájem ve spoluvlastnictví?
U společného jmění manželů přiznává příjmy z nájmu jen jeden z manželů, výhodnější bývá ten s nižšími příjmy. U podílového spoluvlastnictví daní každý svou část podle velikosti podílu. Když se spoluvlastníci dohodnou na jiném rozdělení, mohou uplatnit jen skutečné výdaje, ne paušál.
Co když výdaje převýší příjmy z pronájmu?
Když vám pronájem se skutečnými výdaji vyjde ve ztrátě, daň neplatíte a ztrátu můžete odečíst v dalších 5 letech. Ztrátu z pronájmu ale nemůžete odečíst od mzdy, jen od příjmů z podnikání, nájmu, kapitálového majetku a ostatních příjmů.
Jak legálně snížit daň z pronájmu?
Daň z pronájmu nejvíc snížíte správnou volbou mezi paušálem 30 % a skutečnými výdaji a uplatněním odpisů. Obě varianty si spočítejte vedle sebe, postup s příklady je v článku Kalkulačka daně z pronájmu.
Nejčastější otázky
Do jaké částky se neplatí daň z pronájmu?Zaměstnanec nemusí podávat přiznání, když jeho vedlejší příjmy včetně nájmu nepřesáhnou 20 000 Kč za rok. Od roku 2027 to bude 40 000 Kč.
Musím přiznat pronájem garáže?Ano, pokud spolu s dalšími vedlejšími příjmy přesáhnete limit. Pod limitem ne.
Musím při prodeji nemovitosti něco oznámit, i když nepodávám přiznání?Ano, když peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení a uplatňujete osvobození, máte oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Víc v článku Daň z prodeje nemovitosti.
Závěr
Daň z pronájmu neplatí jen ten, kdo zůstane pod limitem, pronajímá ve ztrátě, nebo ubytovává jako podnikatel. Ve všech ostatních případech přiznání podáváte, ale správně zvolenými výdaji můžete daň výrazně snížit.
Uvažujete, jestli nemovitost pronajmout, nebo prodat? Explicit Reality vám spočítá obě varianty a odhad ceny je zdarma.
Tento článek má informační charakter a nenahrazuje daňové poradenství. Pro konkrétní případ se poraďte s daňovým poradcem.
Další články
- Kalkulačka daně z pronájmu: jak vypočítat daň krok za krokem
- Daň z prodeje nemovitosti: kdy se neplatí a kdy ano
- 7 otázek o danění příjmu z pronájmu nemovitostí
Autor: Dalibor Stříbný, Explicit Reality
Realitní kancelář pro Zlínský a Jihomoravský kraj, Olomouc a Prahu
