Aukce24. 2. 20267 min čtení

Příprava nemovitosti k prodeji: 12 kroků, které zvednou cenu

Obsah článku

Připravit nemovitost k prodeji znamená udělat dvě věci: aby na fotkách i na prohlídce vypadala co nejlépe a aby měla hotové všechny dokumenty dřív, než přijde první vážný zájemce. První část rozhoduje o ceně, druhá o tom, jestli se obchod nezasekne. Explicit Reality dělá obojí za prodávajícího, od odosobnění bytu přes profesionální fotky až po kupní smlouvu u advokáta.

Většina majitelů vyfotí byt mobilem, dá inzerát na jeden portál a čeká. Výsledkem je dlouhý prodej nebo nižší cena. Z našich prodejů v roce 2026 vychází, že nemovitosti prodané za nabídkovou cenu jsme rezervovali obvykle do 14 dnů. Ty, které se musely zlevňovat, až za 67 dní, a u domů sleva obvykle dělala kolem 400 000 Kč.

V článku najdete:

přehled 12 kroků přípravy v tabulce, s orientační cenou a přínosem
jak udělat hotelový efekt a proč prázdný byt potřebuje vizualizaci
které dokumenty musíte mít a jaká hrozí pokuta za chybějící energetický štítek
proč podepsat rezervační smlouvu a kupní cenu dát do úschovy

Jak připravit nemovitost k prodeji krok za krokem?

Nemovitost připravíte k prodeji ve 12 krocích: odosobnění, fotky, vizualizace, půdorys, video, 3D prohlídka, inzerce, dokumenty, aukce, rezervační smlouva, prověření kupujícího a kupní smlouva s úschovou. Prvních šest kroků zvyšuje zájem a cenu, dalších šest chrání obchod.

Krok	Co udělat	Cena, když si službu objednáte samostatně	Co to přinese
1. Hotelový efekt	odosobnit, uklidit, ubrat nábytek	0 až 1 000 Kč svépomocí, služba Příprava nemovitosti k prodeji od 8 000 Kč + DPH	zájemce si představí sebe, ne vás
2. Profesionální fotky	HDR fotky všech místností, případně dron	od 7 000 Kč + DPH	víc otevřených inzerátů a prohlídek
3. Vizualizace nábytku	virtuální home staging prázdných místností	10 000 Kč + DPH	prázdný byt přestane působit chladně
4. 2D půdorys	nákres s rozměry místností	2 000 Kč + DPH	zájemce ví, kam dá nábytek
5. Video prohlídka	1 až 2 minuty plynulých záběrů	15 000 Kč + DPH	emoce a víc dotazů
6. 3D prohlídka	virtuální průchod technologií Matterport	byt od 6 000 Kč + DPH, dům od 9 000 Kč + DPH	méně zbytečných prohlídek
7. Inzerce	co nejvíc inzertních serverů	součást služby	víc zájemců
8. Dokumenty	PENB, vyúčtování, potvrzení o bezdlužnosti	PENB zdarma při prodeji přes Explicit Reality, samostatně od 10 000 Kč + DPH	obchod se nezasekne
9. Aukce	online aukce mezi vážnými zájemci	15 000 Kč + DPH	cena z konkurence kupujících
10. Rezervační smlouva	závazek kupujícího se smluvní pokutou	součást služby	odfiltruje nevážné zájemce
11. Prověření kupujícího	financování a zákonná AML kontrola	součást služby	jistota, že kupující zaplatí
12. Kupní smlouva a úschova	smlouva od advokáta, cena v úschově	kupní smlouva s úschovou 30 000 Kč + DPH	peníze se uvolní až po zápisu v katastru

Krok 1: Co je hotelový efekt a jak ho udělat?

Hotelový efekt znamená připravit byt nebo dům tak, aby v něm zájemce viděl svůj budoucí domov, ne vaše věci. Funguje to stejně jako u výběru apartmánu na dovolenou: vyberete ten uklizený, světlý a bez cizích osobních věcí.

V praxi to znamená:

odstranit rodinné fotky, magnety z lednice a dětské kresby
srovnat nebo uklidit knihovny a urovnat polštáře, ošoupané vyměnit za nové, stojí pár set korun
dát jednu kytici do obýváku a jednu do koupelny
ubrat přebytečný nábytek, místnost pak působí větší

Prázdnou nemovitost nechte prázdnou, ale nechte k ní udělat vizualizaci nábytku (krok 3).

Hotelový efekt při přípravě nemovitosti k prodeji: uklizený a odosobněný byt

Krok 2: Proč nestačí fotky z mobilu?

Fotky rozhodují o tom, jestli zájemce vůbec přijde na prohlídku. Profesionální fotograf s HDR technikou a širokoúhlým objektivem vyfotí světlé místnosti bez přepalů v oknech, a to ze všech úhlů. Fotky z dronu navíc ukážou okolí: park, obchody, parkování.

Krok 3: Co je virtuální home staging?

Virtuální home staging je vizualizace nábytku do fotek prázdné nemovitosti. Zájemce vidí, kam se vejde gauč, postel nebo jídelní stůl, a prázdné místnosti přestanou působit chladně.

Virtuální home staging prázdné místnosti při přípravě nemovitosti k prodeji

Krok 4: K čemu je 2D půdorys?

2D půdorys ukáže rozložení a rozměry místností, které z fotek nepoznáte. Zájemce si podle něj ověří, že se mu do ložnice vejde postel 180 cm a do kuchyně myčka, a na prohlídku přijde s jasnou představou.

Krok 5: Jak má vypadat video prohlídka?

Dobrá video prohlídka trvá 1 až 2 minuty a plynule provede všemi místnostmi s klidnou hudbou. Funguje jako trailer k filmu: buď zájemce vtáhne, nebo ne. Ukázky najdete u video prohlídek Explicit Reality.

Krok 6: Proč 3D prohlídka šetří čas?

3D prohlídka v technologii Matterport umožní projít celou nemovitost online, takže na prohlídku chodí jen vážní zájemci. Zvědavci, kteří jdou „jen se podívat“, si všechno projdou z domova. Ti, kdo přijdou, už vědí, co uvidí, a bývají připravení rozhodnout se.

Krok 7: Na kolika portálech inzerovat?

Inzerujte na co nejvíce serverech, protože lidé hledají nemovitosti hlavně přes vyhledávač, ne na jednom portálu. Kdo zadá „byt 3+1 Zlín“, uvidí výsledky ze Sreality, Reality.iDnes, RealityMix a dalších. Explicit Reality inzeruje na více než 40 inzertních serverech.

Krok 8: Jaké dokumenty potřebujete k prodeji?

K prodeji bytu potřebujete hlavně průkaz energetické náročnosti budovy, vyúčtování služeb, poslední faktury za energie a potvrzení o bezdlužnosti od SVJ nebo družstva. U domu přidejte PENB domu a dokumentaci stavby, pokud ji máte.

Bez platného PENB se v inzerátu uvádí nejhorší třída G. Za nesplnění povinnosti hrozí pokuta až 200 000 Kč, fyzické i právnické osobě (§ 12 a 12a zákona č. 406/2000 Sb.). Proč třída G nemusí znamenat špatný dům, vysvětluje článek Strašák jménem energetická náročnost G.

Pasport stavby při prodeji zákon obecně nevyžaduje. Vlastník ale musí po celou dobu trvání stavby uchovávat dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení. Když se nedochovala, pořídí si pasport, tedy zjednodušenou dokumentaci (§ 245 stavebního zákona č. 283/2021 Sb.). Kupující i banky po dokumentaci často sahají, proto ji mějte připravenou. Pravidla pro PENB i pasport stavby uvádíme podle stavu k říjnu 2026. Energetický zákon i stavební zákon se v příštích letech mění, proto si před prodejem ověřte aktuální znění nebo se zeptejte nás.

Dokumenty potřebné k prodeji bytu a domu, včetně PENB

Krok 9: Jak funguje aukce nemovitosti?

Online aukce nechá vážné zájemce přihazovat proti sobě od minimální ceny, takže konečnou cenu určí konkurence kupujících. Hodí se, když máte aspoň tři vážné zájemce. Explicit Reality takhle prodala byt v Uherském Hradišti o 370 000 Kč výš, než byla původní nabídka. Víc v článku Aukce nemovitosti: férový způsob, jak získat vyšší cenu.

Krok 10: Proč nikdy nepodepisovat rovnou kupní smlouvu?

Rezervační smlouva zaváže kupujícího smluvní pokutou, takže nevážný zájemce ji nepodepíše a vy to poznáte hned. Bez ní se vám může stát, že kupující měsíc odkládá podpis kvůli právníkovi, bance nebo manželce a nakonec odstoupí. Vy mezitím přijdete o ostatní zájemce.

Krok 11: Kdo prověřuje kupujícího?

Kupujícího prověřuje realitní kancelář: jeho financování i zákonnou AML kontrolu, tedy původ peněz a totožnost. AML kontrola je povinnost realitního zprostředkovatele a advokáta, ne soukromého prodávajícího. V Explicit Reality navíc financování kupujícího prověří kolegové z Explicit Invest, takže víte, že kupující na nemovitost opravdu dosáhne.

Krok 12: Jak funguje advokátní úschova?

Kupující pošle peníze advokátovi, ne vám, a advokát je uvolní až po zápisu nového vlastníka do katastru. Kupní smlouvu nikdy nestahujte z internetu, nechte ji připravit na míru. Chráněné jsou tak obě strany.

Nejčastější otázky k přípravě nemovitosti na prodej

Kolik stojí příprava nemovitosti k prodeji?

Základní příprava, tedy úklid, odosobnění a drobnosti, stojí do tisíce korun. Profesionální prezentace s fotkami, videem, 3D prohlídkou a půdorysem bytu vyjde podle tabulky výše zhruba na 30 000 Kč + DPH (dopočítáno z ceníku: 7 000 + 15 000 + 6 000 + 2 000 Kč). Při prodeji přes Explicit Reality je součástí služby.

Vyplatí se home staging?

U prázdné nemovitosti ano. Virtuální staging je levnější než skutečné zařízení bytu a zájemci si snáz představí, jak by tam bydleli.

Musím mít energetický štítek, když prodávám byt?

Ano. Bez platného PENB se v inzerátu uvádí třída G a štítek musíte kupujícímu předat nejpozději při podpisu kupní smlouvy.

Kdy podepsat rezervační smlouvu?

Hned po dohodě o ceně, ještě před přípravou kupní smlouvy. Zaváže kupujícího a chrání vás před ztrátou času.

Závěr: příprava rozhoduje o ceně dřív než vyjednávání

Dobře připravená nemovitost se prodá rychleji a za víc, protože zájemce přesvědčí už inzerát. Zbytek přípravy, tedy dokumenty, rezervace a úschova, zajistí, že se obchod nezasekne. Explicit Reality připraví nemovitost k prodeji za vás, od fotek až po aukci.

Objednejte si odhad ceny zdarma a domluvte si přípravu vaší nemovitosti.